Đất nền là một trong những hạng mục luôn được giới đầu tư bất động sản săn đón do thanh khoản tốt, khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, nên đầu tư vào đất nền dự án hay đất thổ cư để phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của bản thân vẫn là câu hỏi khiến nhiều người đau đầu. Việc nên đầu tư đất nền dự án hay đất thổ cư còn tùy thuộc vào những yếu tố chủ quan (khả năng tài chính, nhu cầu...) cũng như khách quan (bối cảnh thị trường, giá cả...) nên rất khó để có câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, dựa trên 4 tiêu chí so sánh về ưu điểm, hạn chế của từng loại hình dưới đây, nhà đầu tư có thể lấy đó làm cơ sở để đánh giá và lựa chọn phù hợp. Về pháp lý Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư hoàn toàn phụ thuộc thỏa thuận giữa người mua và bán, thông thường việc này người mua phải tự thực hiện. Nguy cơ rủi ro do đó thường cao hơn, nhất là khi người mua thiếu kinh nghiệm giao dịch, thiếu hiểu biết về pháp lý. Nhà đầu tư vì thế dễ dính "bẫy" sổ đỏ giả hoặc mua phải thửa đất dính tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi. Như vậy về lý thuyết có thể thấy hồ sơ pháp lý của đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế nói trên. Vẫn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt, chưa hoàn thiện pháp lý.  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán). Kể cả khi chủ đầu tư có khả năng sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ trong tương lai nhưng người mua cũng sẽ phải đợi một thời gian dài. Tương tự với kinh nghiệm mua đất thổ cư, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đất cũng không kém phần phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người mua có thể mua phải đất không sổ đỏ, đất sổ đỏ chung, không thể tách sổ do không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế khác nhau hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng… Cơ sở hạ tầng, tiện ích Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đất thổ cư còn tùy thuộc vào vị trí đất ở đâu. Trong khi đó, đất nền dự án nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cấp phép rao bán thì quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú, ví dụ như siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học… Giá cả và thanh toán Kinh nghiệm mua đất cho thấy, đất nền dự án thường có giá cao hơn đất thổ cư do bao gồm các chi phí về hạ tầng, tiện ích… Tiến độ thanh toán khi mua/đầu tư đất nền dự án cũng linh hoạt hơn, có thể chia làm nhiều đợt hoặc trả góp, trong khi giao dịch đất thổ cư phần lớn là đặt cọc và thanh toán hết trong 1 lần. Lưu ý khi mua đất nền dự án Theo những người có kinh nghiệm môi giới bất động sản, khi mua đất nền dự án nhà đầu tư nên kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, mọi thỏa thuận đều phải lập thành văn bản với thông tin minh bạch, rõ ràng. Bên cạnh đó cần tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường, năng lực tài chính tốt, có thể dò hỏi những người đã từng giao dịch với chủ đầu tư đó để có thêm thông tin khách quan. Kiểm tra chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng, tuyệt đối không tin 100% vào môi giới, chủ đầu tư mà nên tự mình đến xem xét dự án nhiều lần, ở nhiều thời điểm khác nhau để đánh giá. Lưu ý khi mua đất thổ cư Để giảm thiểu rủi ro khi mua đất thổ cư nhà đầu tư nên tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi. So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch. Nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ hợp đồng mua bán đất (các điều khoản, thỏa thuận…) trước khi xuống tiền để tránh “tiền mất tật mang”. TPO - Từ vụ môi giới dựng rạp, "diễn tuồng" bán đất tại Bình Phước, chuyên gia cho rằng người mua cần hết sức lưu ý một số điều sau để có thể nhận diện môi giới bất động sản (BĐS) lừa đảo hay "vẽ" dự án "ma" để dụ khách hàng. Theo Tiến sĩ, Luật sư Lê Ngọc Khánh - cố vấn cấp cao, Công Ty Luật TNHH TGS - Đoàn Luật Sư TP Hà Nội, để giảm thiểu những rủi ro khi mua đất nền, người mua cần lưu ý một số nội dung khuyến cáo sau đây để có thể nhận diện môi giới BĐS lừa đảo và dự án “ma”. Thứ nhất, nếu chủ đầu tư của dự án không có tên tuổi trên thị trường BĐS và không cung cấp được hồ sơ của doanh nghiệp cũng như các giấy tờ pháp lý của dự án như: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… thì dự án đó sẽ được xếp vào hàng dự án “ma” nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Do đó, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư của dự án và nên tìm, lựa chọn những chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất,… để người mua có thể kiểm tra được tính pháp lý của dự án. Thứ hai, nếu thấy thông tin về dự án thiếu và mập mờ, không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào ghi nhận về thông tin dự án, hoặc có ghi nhận nhưng còn rất mập mờ và chung chung về thông tin chủ đầu tư, đơn vị thi công,… và để tạo được sự tin tưởng cho khách hàng khi đi xem thực địa thì bên bán thường đẩy nhanh tiến độ về việc thi công xây dựng, thì đây có thể là dự án “ma”. Thứ ba, các dự án này có đội ngũ nhân viên môi giới rất hùng hậu, họ luôn đưa ra những lời quảng cáo, hứa hẹn có cánh về lợi nhuận khủng để thúc giục người mua vội vã ký hợp đồng khi chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án và khi người mua đề nghị cung cấp văn bản pháp lý của dự án thì người bán luôn hứa hẹn theo kiểu ký hợp đồng, đóng tiền xong sẽ cung cấp đầy đủ cho khách hàng, còn giờ không thể cung cấp vì đang để lưu giữ ở công ty, thông tin đó là bí mật…, để rồi sau đó bên bán trở mặt nói thẳng không cung cấp hoặc lẩn trốn bằng cách lấy lý do chờ cấp trên quyết định, thì đây là môi giới của dự án "ma". Thứ tư, nếu muốn mua một BĐS thì người mua cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án và hiện trạng thực tế của dự án. Đặc biệt cần phải kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh các dự án bất động sản đó để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Ngoài ra, người mua cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua BĐS trước khi ký kết, cụ thể: Kiểm tra về chủ thể ký hợp đồng; điều khoản về bàn giao nhà; về cam kết chất lượng, điều khoản về trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm,… Thứ năm là người dân không tham gia giao dịch đối với các BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Ngay khi phát hiện hành vi vi phạm có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản thì người dân cần trình báo, phản ánh ngay với các Cơ quan chức năng cấp có thẩm quyền tại địa phương để kịp thời nắm bắt, điều tra, xác minh để xử lý theo quy định của pháp luật. |
